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未来十年中国房地产怎么看?瑞银:别让年轻人跑了

文章作者:百万发     时间:2018-11-30 20:06    点击次数:

  瑞银报告指出,随着中国经济和城市化水平进入特定的历史阶段,中国城镇住宅的需求将会出现结构性的分化。考虑到城市本身的吸引力和人才引进政策,七大城市群的核心城市将会领跑中国住宅市场未来十年的发展。

  瑞银认为,随着2017年以来以一二线城市为主的人才引进政策,未来城市新增人口主要将居住在核心一二线城市,从而造成房地产刚需区域也出现较大的分化。瑞银预计,2017-2030中国城镇年均住宅需求约为14.1亿平方米,而考虑到2017年的商品房实际销售面积已经达到14.5亿平方米,后续出现拐点的可能性很高。

  中国目前正处于城市化发展的第二阶段,这一阶段的主要特征就是居民加速向大城市聚集,考虑到特大城市人口总量目标调控限制,对于核心二线城市将构成利好,区位较为不利的城市将会面对人口净流出的压力。

  同时,考虑到中国人口的出生率虽然在开放二孩之后出现过明显的反弹,但是长期来看很难作为利好楼市的基础因素。自2017年以来一系列主要目标是大学应届毕业生的人才落户政策密集出台,瑞银认为这一批有较高学历的人群未来十年或成为支撑当地房价的主力人群。

  瑞银预计,虽然25-44岁的适龄购房人口将会从4.4亿下降到3.9亿,但35-44岁的改善性目标人群将会从2亿上升到2.4亿,这也意味着25-34岁的首次置业目标人群将会从2.4亿大幅下滑至1.5亿。

  瑞银同时指出,中国未来十年的经济增长与日本1970-1990经济稳定增长时期类似,经济水平的中高速增长也会使得居民财富水平持续提升,改善性住房需求将会持续释放。随着城镇居民户均居住面积和住房保有量快速提升,刚需“最紧迫”的时段可能已经过去。

  同时,随着中国房地产增长逻辑的变化,考虑到核心一二线城市拿地成本较高,改善型需求对于开发商的产品设计和配套发展要求更高。瑞银预计头部公司将会凭借融资成本和开发经验获得更多的份额,行业集中度或将进一步提高。