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万科在市中心推高端品:深圳豪宅市场危与机

文章作者:百万发     时间:2018-12-05 19:21    点击次数:

  已经将刚需产品线打造成熟的万科,在阔别深圳豪宅市场多年后,终于携首个高端产品,再度现身。

  5月25日,万科高端产品系——瑧系列首次公开亮相。该系列三个项目均位于深圳城市中心。

  不过在顶豪产品这个细分市场,万科仍算是新面孔。如何在豪宅林立的深圳立于不败,取决于万科对于产品本身定位和质量的把控。

  瑧系列发布会上,深圳万科总经理周彤有意撕去万科刚需代言人的标签。万科一直在郊区、城市边缘开发,从来不进城,今天我们真的进城了,而且一进城就是三个项目。

  过去几年,万科一直在动用各种资源,伺机获取深圳城市中心的项目。此次,万科终于来到了鹏城的核心地段。将于6月底入市的瑧山府位于香蜜湖片区,主推230平方米的户型。数据显示,该项目用地面积32303平方米,建筑面积175111平方米,容积率4,共7栋住宅,整体项目总计560套。

  而兰江山第·瑧山道和瑧湾汇则预计将于10月底入市,同样位居深圳中心位置。其中瑧湾汇是万科与深圳地铁合作的红树湾项目,是地铁上盖物业,涵盖了大体量的LOFT,少量的大平层,以及10万平方米的商业、20万平方米的5A级写字楼、艾迪逊酒店。

  与万科以往擅长的刚需类产品有很大不同的是,豪宅类产品不能够机械地复制,必须有特色、有个性。要让一套住宅符合豪宅的标准,其生产流程和工艺,均不能与原来可复制的刚需产品线同日而语。

  万科有关人士透露,公司专门成立了V-TEAM团队,重新梳理豪宅开发体系,将顶豪各部分重要的属性进行细分研究,形成专项的研究报告,并据此进行优化。一个典型的例子是,对于噪音的控制,通过隔墙设计和隔音材料的选择,最终住宅能够实现室内声音在35分贝以下,达到了五星级酒店客房的标准。

  此外,万科瑧系列在户型设计和空间安排上有了一个大的突破:套内空间可以自由分割组合。周彤介绍,瑧系列所有房间的隔墙均能打断连通,可以把它变成四房、两房甚至一房。今后随着家庭周期的变化,可以去设计自己房子的自由度。

  在采购方面,万科此次的高端豪宅,全面对接全球顶级的资源。请了世界最顶级的部品供应商,包括橱柜,卫浴,衣帽间等,来参与到研发过程。

  深圳万科营销总监辜庆永此前曾透露,2016年深圳豪宅市场中,超过1500万元总价的高端住宅供货量约1000亿,其中万科要占到400亿。

  周彤显然对瑧系列的表现颇具信心。他说,万科真的做豪宅了,而且这个豪宅真的好。

  即使在市场观望情绪较浓的四月份,中原地产的数据显示,深圳全市新房成交均价依然高达49763元/平方米。

  具体到顶豪市场,深圳中原统计数据显示,今年前4个月,深圳顶级豪宅成交活跃,成交量是2015年同期的4.45倍,较去年后4个月也增长了42%,去化周期也保持在9.8个月的合理水平。

  4月深圳共有5个豪宅入市,分别是位于福田的宝生Midtown以及位于南山的华润深圳湾悦府、恒裕滨城二期、半岛城邦三期和深圳湾公馆,单价均在10万以上。

  中原指出,自2016年开始,深圳楼市的成交结构进一步高端化,中心区豪宅成为趋势,10万+豪宅从2015年的2个发展到至今的24个。未来,深圳中高端豪宅的竞争将越发激烈。中原研究院王飞表示。

  目前深圳最贵的豪宅仍是深圳湾1号,其上周发布了四套由英国顶级设计师Kelly Hoppen定制设计的房源,目前尚未定价,业内预计单价将在20万以上。

  以深圳湾为代表的深圳新一代豪宅,已经开始全面引入全球顶级资源,从最初的建筑设计、景观设计、户型设计到室内设计、硬装软装、材料选购、家具家电等。国际一流的设计机构、设计大师、国际一线品牌,已成为了顶级豪宅的标配。

  不过深圳的楼市正在逐渐回归理性。深圳中原董事总经理郑叔伦认为,政策的调控已经在一定程度上抑制了深圳房价的继续上涨,市场上的投机行为已经在急剧减少,成交主要以刚需为主。

  此番背景之下,万科等豪宅开发商大货量的豪宅类产品入市,压力不小。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析称,从近期的市场表现看,刚需盘率先因为新政而出现调整,豪宅虽然反应有些滞后,但是看跌的心态在蔓延,势必会影响买卖双方对价格的预期。

  比起被地价推高的地王项目,对于万科瑧系列来说,市场的变化或不会造成太多的影响。原因在于,这三个项目,万科均是通过收购或者合作的方式获得,其成本要远低于招拍挂方式所取得的地块。

  公开资料显示,瑧山府是万科通过收购深圳市名爵房地产持有的名爵广场项目获得;瑧山道则是兰江山第的二期项目,被万科收购之后在产品户型上改造为豪宅;瑧湾汇则是万科与深圳地铁合作的项目。