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百万发中国恒大(03333)旗下有望实现2家中国十强地产公司?

文章作者:百万发     时间:2018-12-05 19:22    点击次数:

  2017年中国恒大(03333)引入第一、第二、第三批战略投资,注入1300亿人民币至恒大地产,当然中国恒大(03333)拥有旗下恒大地产的股份稀释至63.5%,恒大地产按照权益销售额排名2016、2017年稳居中国地产公司销售第一。

  很多投资者在测算大型地产公司房屋销售利润之时,简单的认为恒大地产的销售额*95%权益*15%的净利润率*63.5%即为中国恒大(03333)的净利润,我认为这是不对的,这完全没有考虑1300亿进入到一家地产公司发挥的作用,我想说这笔超级资金一定会发挥超级作用,直接利好表现在以下几点:

  1、假设还掉1300亿有息负债,当然肯定优先偿还利率较高债务,按平均10%的资金成本计算,每年可节约利息130亿,直接可增高利润每年130亿;

  2、净资产负债的降低,公司评级提高,剩余的有息负债可降低利息估算1%每年,以4000亿计算,每年40亿,直接转换为利润;

  3、随着净资产负债率的降低,公司规模销售的增长,承建商及材料供应商的垫资意愿性增强(地产业内财务状况越好,合作的承建商及建材供应商争相垫资,并且也愿意以略低一些利润率进行合作),假设比未降低净资产负债率之前多500亿无偿资金,此资金为免息使用,并且可以滚动,按每年8%的利息,可增加40亿利润;

  4、因为净资产负债率的降低,恒大可以腾出手上杠杆大力推进恒大童世界、养生谷等旅游、健康业务的开发,仅此两项,笔者预测2017~2021年,结算利润分别为20亿、60亿、100亿、400亿、500亿。为何出现这样的利润分布,原因为2017年只结算旅游下面的启东威尼斯项目,2018年只结算启东威尼斯及海南海花岛,大概为300亿,净利润率20%,2019年结算启东威尼斯、海花岛、童世界及养生谷首批开盘的部分,大概为500亿,净利润20%,2020年全面结算启东威尼斯、海花岛、童世界、养生谷,大概为2000亿,净利润率20%,2021年结算2500亿,之后常年保持在这个结算额度左右,并且进入A股深深房小非股东解禁阶段,充足的结算利润保证有大量的资金进入,承接万亿市值恒大地产的筹码,如笔者推算最后演变为现实,那么中国恒大许先生此举绝对是经典。以上推算如成为现实,那么从净利润的角度衡量恒大旅游及健康进入中国地产十大。

  恒大童世界是全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园,面向2-15岁的少年儿童,以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容,既融合中国文化精髓和世界文明,又采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术,打造出全球规模最大、档次最高、世界第一的顶级童话神话主题乐园,“魔幻西欧”、“神秘古国”、“探险南美”、“漫游海洋”和“穿越太空”主题区,与“璀璨中华”共同构成极具文化底蕴的六大主题区域,恒大童世界将作为恒大文化旅游的拳头产品,布局全国,走向世界,有业内人士认为,这种独创模式,恰恰填补了主题乐园的市场空白,一定会获得认同与追捧,成为全球家喻户晓的中国民族品牌。

  据介绍,恒大集团将在全国布局15个恒大童世界项目,未来2-5年陆续竣工开业。预计每个恒大童世界辐射半径500公里、8000万人口,年游客量预测将达1500万至2000万人次,拉动旅游消费超200亿。

  根据笔记调研,恒大集团会在全国布局20~30个童世界,目前已经布局江苏苏州太仓、南通启东、镇江句容、徐州贾汪,河南开封汴西,河北沧州南大港,湖北鄂州红莲湖,湖南长沙岳麓区,四川眉山青龙镇,贵州贵阳花溪,陕西西安,海南儋州,广东惠州,山东烟台文莱,青岛即墨,江西南昌,黑龙江哈尔滨等地;积极布局重庆、广西、福建、浙江、辽宁。详见下图,红色部分为笔者预计2018年能大概率开盘,黄色部分2019年开盘,白色部分在积极布局。

  从图中童世界布局可以看出项目基本分布在一二线城市附近,有着较强的娱乐消费群体及大量投资和刚需住宅客户,从交通上来说大部分项目都会距地铁或者轻轨较近,距轨道交通站在10公里范围以内,通过项目接驳巴士实现无缝对接,从而保证住宅刚需客户的交通便利性(1~2小时到达城市工作目的地),另游玩客户也可以通过快速交通网络高铁+地铁+接驳巴士到达项目所在地,实现周末2日恒大童世界旅游,不用花费巨额的开支去往上海、香港等地游玩迪斯尼。

  首先江苏4个项目,启东和太仓围绕上海,句容离南京较近,徐州处于四省交界的核心城市,这4个项目开盘之后直接倾销给上海、苏州、南京、杭州、徐州的投资和刚需购房客户;鄂州童世界处于红莲湖地带,离武汉的光谷较近;南昌、长沙、贵阳、西安童世界都处于城市密集区的周边;开封童世界处于开封的西部,在郑州与开封的中间,郑州的未来会极端扩张,发展空间巨大;眉山童世界在青龙镇,在成都大力发展南面新区的同时,拉近了项目离城市核心区的距离,另眉山规划有2条轻轨;惠州及沧州童世界分别辐射最大的2个核心城市深圳及北京,说到这里为什么珠三角只布局了一个童世界呢,原因珠三角有2个长隆、华侨城、佳兆业等质地较好的娱乐场所,因此一个足够,北京周边因为土地有限,只布局了沧州,雄安发展的南移拉近了项目的距离;海花岛身处海南省,有大量去往海南的游客,第一个开门营业,火爆是确定的;投资不过山海关,唯一的一个项目哈尔滨童世界,也许是政治因素,也许雪也是不错的一个因素。

  1、一二线城市周边附近,住宅价格及销售数量都要有保证,每年的房屋销售数量要充分,每个童世界保证年销售额50亿元以上,每年销售额较少,建设期自有资金投入会越来越多,2018年童世界可开盘12个,加上启东威尼斯共13个,平均每个按70亿计算(2017年海花岛及启东威尼斯总和200多亿),恒大旅游部分可销售910亿,2019年共20个左右,每个70亿,1400亿销售额。

  2、单盘占地面积最小5000亩,最大可2.5万亩,平均每个1万亩,有效住宅销售面积最好1000万平米以上,按平均单价1~1.2万,可销售1000~1200亿,按此计算恒大旅游的土地储备在2亿平方以上。

  3、项目住宅及娱乐配套用地比例最小是2:1,最好为5:1,这样住宅的销售利润能大于后期娱乐部分的建设成本,保证娱乐后期经营过程中会计报表最差情况下利润微弱亏损(因为娱乐部分设施的折旧),但是现金流为正;会计报表最好的情况下微弱盈利(收入大于经营成本及折旧),同时有较强的现金流,不管情况如何,整个项目的利润后期会逐步兑现。

  4、中国恒大有恒大金碧天下、启东威尼斯、海花岛的开发经验,在娱乐旅游方面积累了较多的经验,并且海花岛除项目后期运营有一些不确定之外,从2015年开盘至今证明是成功的,火热销售了几百亿,百万发目前有几个童世界项目已经具备开盘条件,但现在捂盘不售,等待海花岛项目主要设施进入内部装修阶段(全国关注,项目宏伟,目前建设阶段不美观),等待海花岛大量业主交楼(每一个业主都会拍照微信分享朋友圈,基本会覆盖全国很大一部分有效人群,几万业主,平均每个业主几百个分发用户),央视持续的童世界,养生谷广告(全国超一半人群会看到央视广告),2018年,海花岛接近开门营业,全国童世界、养生谷疯狂持续推盘,跟风海花岛投资住房盈利的大量业主及刚需们,火爆、火爆、狂热、狂热,一个央视广告,几十个楼盘受益................

  1、恒大养生谷单盘占地在3000亩~2.5万亩之间,平均5000亩一个,全国布局目标是30~40个,基本开发原理跟童世界相似,以住宅来覆盖养老设施的投入,不同的是选址更考虑环境,弱化城市的因素,按此计算恒大养生谷土地储备在1.5亿平方以上。

  2、恒大借鉴全球前沿健康养生养老的成熟经验和先进模式,并结合国内实际产业情况,面向从孕前、婴儿、青壮年到百岁老人的健康产品。提供包括医疗健康、文化娱乐、健康运动、长幼共融“四大核心服务”,建立养老养生产业价值链和生态圈,满足各年龄段群体日益增长的养生养老健康服务需求。“四大核心服务”的载体是“四大园”——颐养园、长乐园、康益园、亲子园及大量配套,当中提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等852类设施,867项全方位养生服务,最终创建全新理念的“1+N”防、治、养相结合的全生命周期的健康生活方式。

  四大园中,除颐养园定位于养生养老外,另外三大园“老少皆宜”。其中,长乐园定位于文化、娱乐、活动,康益园定位于健康运动,而亲子园则定位于长幼共融。以亲子园为例,亲子园中,配有儿童水世界、儿童反斗玩具城、儿童才艺中心等,在这里,长者和儿童可以共享各种亲子游戏体验,可以寓教于乐、老幼共学……换言之,养生谷不单单只是老年人居住生活休闲疗养的地方,同样也是一家三代畅享健康养生新生活的健康谷、欢乐谷。

  3、恒大养生谷将通过“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务。客户租住、购买养生谷产品,或到养生谷进行旅行居住,都可成为会员,获得健康保险、高端医疗、健康管理、康养服务等会员权益。特点主要表现为2点,第1点即为旅游健康养老,可选择全国各地任何一处休闲,第2把保险和旅游健康养老结合起来。

  4、2018年预测恒大养生谷开盘8个,平均每个50亿,400亿销售额,2019年开盘15个,平均50亿每个,750亿销售额。

  恒大地产销售额及利润有公告保证,2018~2020年500亿、550亿、600亿利润,有很多球友计算较多,我就不再做预测,说说健康旅游吧。

  随着2018~2019年童世界、养生谷的开盘,伴随海花岛及启东威尼斯的加推,笔者预测2018年恒大旅游(童世界、海花岛、威尼斯)710亿,2019年1400亿;恒大养生谷2018年400亿,2019年750亿,综合起来恒大健康旅游2018年1110亿,2019年2150亿,有望按权益销售额计算2018年进入中国地产前十,最迟2019年进入。

  新城控股、阳光城、碧桂园、融创中国、金地集团、绿地控股,都是有竞争力的地产公司。并非推荐股,盈亏自负。个人观点,仅供参考。

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